LICHA ya kuwapo katazo kisheria na taaluma ya mipangomiji kuhusu kuuza viwanja vya ukubwa wa mita 20 kwa 20, biashara hiyo bado imeshamiri mijini.

Madalali wanaouza viwanja hivyo wanadai hawajui kuwapo katazo hilo, huku kukiwa na shida nyingine ya kiwanja kuuzwa kwa wateja wawili au zaidi.

Sheria ya Mipangomiji Na. 8 ya Mwaka 2007, Sura 355, kifungu Na. 77(1)(b)(i), pia Kanuni za Viwango vya Upimaji Maeneo (2018) vinaweka ukomo wa ukubwa wa kuanzia katika upimaji viwanja; kiwanja kidogo zaidi chenye ukubwa wa mita za mraba 400 kinapaswa kuwa katika uwiano wa upana wa mita 16 na urefu 25.

Sheria inasema “Uwiano wa moja kwa moja (mita) 20 kwa 20 haukubaliki kitaaluma."

Kukiwa na katazo hilo la kisheria, kwa nyakati tofauti katika miji mbalimbali nchini, waandishi wa habari hizi wamebaini madalali wanaendelea kuuza viwanja hivyo vya mita 20 kwa 20.

Dalali Shija Maganga, ambaye ni mkazi wa Mivumoni, mkoani Dar es Salaam, alisema viwanja vya uwiano huo wanaviuza mara nyingi na gharama zake hufikia hadi Sh. milioni 30 kwa kiwanja kulingana na eneo.

“Goba (Dar es Salaam) kiwanja cha uwiano wa  mita 20 kwa 20 utauziwa hadi Sh. milioni 30 na maeneo mengine ninauza hadi Sh. milioni 20, hivyo inategemea kiwanja kipo wapi kwa kuwa sehemu nyingine unavipata kwa Sh. milioni 10. 

“Mimi ninauza, hilo katazo la viwanja vya uwiano wa (mita) 20 kwa 20 sijaelewa maana hata wenyewe (Wizara ya Ardhi) wanatoa hati ya kiwanja ambacho hata hakijafika uwiano wa (mita) 20 kwa 20,” alisema Maganga.

Philimon Shoo ambaye ni dalali mkoani Dar es Salaam, alisema, “Ninadhani hili katazo ni kwa wale wenye kiwanja kikubwa ambao huvikataka kwa uwiano wa mita 20 kwa 20."

Dalali wa viwanja vilivyoko maeneo ya Kisesa, mkoani Mwanza, Maneno Exavery, alisema wamekuwa wanapanga bei ya viwanja kulingana na maeneo viliko na fursa zinazopatikana katika eneo husika ikiwamo kuwapo vyuo, stendi na huduma muhimu za kijamii kama barabara na maji.

Alisema kwa maeneo ya Chuo cha Mipango Kisesa, gharama ya kiwanja cha uwiano wa mita 20 kwa 20 kinaanzia Sh. milioni nane, Nyamhongoro ya Juu Sh. milioni moja na vya ukubwa wa 40 mita kwa 40 ni Sh. milioni nne kwa maeneo ya stendi mpya ya Kayenze.

Dalali mwingine, mkazi wa Mjini Kahama, mkoani Shinyanga aliyejitambulisha kwa jina moja la lssa, alithibitisha baadhi yao kuuza viwanja kinyemela na kudai kuwa wapo wanaoshiriki vitendo hivyo kuwa kushirikiana na watumishi kutoka Idara ya Ardhi na kuomba serikali kuwachukulia hatua za kisheria.

Ally Omari, dalali wa viwanja maeneo ya Nyegezi, jijini Mwanza, alithibitisha baadhi ya madalali wamekuwa wakiongeza bei ya viwanja; hata mteja akishalipa atalazimika kulipa fedha ya kuandikishana.

“Baadhi ya madalali mtaani ni matapeli, anaweza kuuza kiwanja ambacho tayari kimeshanunuliwa na mtu mwingine na mwisho wa siku mnaingia katika migogoro ya ardhi,” alisema Ally.

Bakari Juma, dalali wa viwanja, nyumba na magari mkoani Arusha, alisema, “Mwananchi anakuja kununua kiwanja, lakini fedha yake ni kidogo, hivyo huwa tunapima kiwanja kulingana na kiasi cha fedha ya mteja."

WANANCHI WALIA

Baadhi ya wananchi waliozungumza na Nipashe walilalamikia kuendelea walichokiita "kupigwa na madalali" kwa kuuziwa viwanja vya ukubwa huo hadi Sh. milioni 30 kwa kiwanja.

Mkazi wa Kata ya Nyanga, Manispaa ya Bukoba, mkoani Kagera, Jaidu Gerald, alisema baadhi ya madalali huchangia gharama za ardhi kuwa juu na kutofautiana na uhalisia huku wakiuza viwanja vidogo visivyokidhi matakwa ya kisheria.

“Hapa tunauziwa kiwanja cha kawaida kwa ajili ya kujenga nyumba, Mfano, kiwanja cha uwiano wa (mita) 20 kwa 20 unauziwa hadi Sh. milioni mbili.

“Hili linafanya wananchi wengi tushindwe kumudu gharama na kuangukia maeneo ya kubanana, unakosa hata sehemu ya kuendeleza ujenzi wako,” alisema.

Lameck Burchad, mkazi wa Kata ya Kagondo, mkoani humo, alisema licha ya kuuziwa kiwanja kwa bei ghali, baadhi ya madalali wamekuwa wanasababisha migogoro.

“Unakuta kila mtu amejenga eneo lake lote, baada ya ujenzi anaanza kulumbana na jirani yake kutokana na kukosa barabara,” alisema.

Mkazi wa Mkoa wa Arusha, Elibariki John, alisema uuzwaji viwanja vidogo kiholela bila kufuata utaratibu unaofanywa na madalali unaumiza wananchi.

“Unakuta madalali wananunua shamba kubwa halafu wanaliuza kwa vipande vidogo vya ukubwa wa mita 20 kwa 20 na kufanya maeneo mengi kutokuwa na mipango miji,” alisema.

Mkazi mwingine wa eneo hilo, Elisante Emmanuel, alisema utaratibu huo ni unyonyaji kwa wananchi kwa kuwa mwananchi analipa kiasi kikubwa cha fedha, lakini eneo analonunua linakuwa dogo na kuchangia miji kutopangika.

UUZAJI MARA MBILI

Mkazi wa Nyakato, wilayani Kahama, mkoani Shinyanga, Simon Paschal, alisema tabia ya baadhi ya madalali kuuza kiwanja kimoja mara mbili au zaidi limechangia kuwapo migogoro ya ardhi.

Alisema suala hilo linasababishwa na baadhi ya madalali wa kujitegemea ambao wanafanya kazi kwa karibu na maofisa ardhi kwa kuuza viwanja kwa watu wawili tofauti na kuchangia uporaji haki za baadhi ya wananchi kumiliki ardhi.

Alisema ili kumaliza migogoro hiyo, wizara yenye dhamana inatakiwa kupiga marufuku suala hilo na kuchukuliwa hatua dhidi ya watumishi wanaojihusisha na tabia hiyo inayoibua migogoro.

Rashid Kakinga, mkazi wa Nyasaka, mkoani Mwanza, aliomba serikali iweke bei elekezi ya viwanja kulingana na eneo na ukubwa ili kupunguza ulanguzi kwa wananchi.

“Hii itachangia wananchi wengi kumiliki ardhi na nyumba kuliko ilivyo sasa; walio wengi wanashindwa kutokana na changamoto zilizopo,” alisema.

KAULI SERIKALINI

Mwenyekiti wa Serikali ya Mtaa wa Mhongolo, Emmanuel Nangale, alikiri kuwapo migogoro hiyo inayosababishwa na baadhi ya madalali wasio waaminifu ambao mara kwa mara wamekuwa wanawaripoti katika Ofisi za Idara ya Ardhi ili wachukuliwe hatua.

Ofisa Mtendaji wa Kata ya Mbugani, jijini Mwanza, Benedict Kabadi, alisema kwa maeneo ya mjini ni ngumu kupata malalamiko kuhusu viwanja kutokana na mazingira yalivyo kwa kuwa viwanja vyote vimepimwa na watu wamejenga.

Kamishna Msaidizi wa Ardhi Mkoa wa Mwanza, Happiness Mtutwa, alisema serikali imekuwa inadhibiti mara kwa mara vitendo vya madalali wasiokuwa waaminifu wanaouza kiwanja kwa wateja zaidi ya mmoja, pia kukiuka vipimo elekezi.

Alitaja kadhia hiyo hukwamishwa na baadhi ya watumishi wa serikali, hususani maofisa watendaji, wenyeviti wa mitaa na vijiji na wengine kutoka Idara za Ardhi katika halmashauri husika. 

Mtutwa alisema maeneo yote ya Mkoa wa Mwanza kuna bei elekezi ya serikali kulingana na eneo husika, lakini baadhi ya watendaji wa serikali wamekuwa wanasimamia hilo kinyume cha sheria, licha ya mamlaka ya ardhi kupiga marufuku uuzaji viwanja vya ukubwa wa mita 20 kwa 20 na usiofuata vipimo.

Kama ilivyolalamikiwa na wadau wengine waliozungumza na Nipashe, Mtutwa alisema baadhi ya watumishi wa serikali wamekuwa wanashirikiana na madalali kuuza kwa kipimo cha mita 20 kwa 20.

“Wananchi wamekuwa hawafuati taratibu za umiliki na ununuzi wa ardhi kabla ya kununua viwanja, hali ambayo hutoa mianya ya wao kutapeliwa na matokeo yake kuishia kuleta malalamiko katika ofisi zetu baada ya tatizo kuwa kubwa. Kesi hizi ni nyingi ofisini kwangu,” alisema.

Aliongeza kuwa biashara holela ya viwanja inaharibu taswira na mwonekano wa miji na kusababisha mpangilio mbovu wa miji kwa kuwa wananchi wanajenga kiholela. 

“Migogoro mingi ya ardhi inatokana na ukosefu wa elimu kwa wananchi na baadhi ya watumishi kukosa uzalendo katika utendaji wao wa kazi,” alisema.

Mjumbe wa Serikali ya Mtaa wa Masaki, Manispaa ya Kigamboni, Revocatus Mwinjukya, alisema, “Changamoto kubwa inayotukabili kwa sasa ni wananchi kuvamia maeneo ya wazi na mabonde.

“Mfano, tuna maeneo ya wazi 11 kwenye viwanja vilivyopimwa, lakini mengine yamevamiwa na watu wamejimilisha, viwanja vya uwiano wa mita 20 kwa 20 ni Sh. milioni mbili huko walikojimilikisha,” alisema.

Mjumbe huyo alisema serikali inaendelea kutoa elimu kwa wananchi kuhusu umuhimu wa maeneo ya wazi na hatari ya kujenga bondeni.

Septemba Mosi, 2022, aliyekuwa Waziri wa Ardhi, Nyumba na Maendeleo ya Makazi, Dk. Angelina Mabula, wakati akifungua mkutano wa wadau wa uendelezaji milki, alisema uwiano wa mita 20 kwa 20 haukubaliki katika upimaji wa viwanja kwa mujibu wa Sheria ya Mipango Miji, pia taaluma ya mipangomiji.

Alielekeza kampuni binafsi za upangaji, upimaji na zinazojihusisha na masuala ya ardhi na yeyote anayejihusisha na uuzaji wa vipande vya ardhi kwa mtindo huo, kusitisha kazi hizo na kurejesha fedha kwa wananchi kwa maeneo ambayo tayari yana migogoro.

SHERIA INAVYOSEMA

Katika Sheria ya Mipangomiji Na. 8 ya Mwaka 2007, Sura 355, Kifungu Na. 77(1)(b)(i), Kanuni ya Viwango vya Upimaji Maeneo zilizotangazwa kwenye Gazeti la Serikali Na. 91 na 93, Machi 9, 2018, ukubwa wa maeneo kwa matumizi mbalimbali umeainishwa.

Sheria hii na taaluma ya mipangomiji inaainisha viwanja vya matumizi mbalimbali vinatakiwa kuwa na ujazo tofauti, ujazo wa juu, ujazo wa kati na ujazo wa chini.

Viwanja hivi vinatakiwa kuwa na mapana na marefu yenye uwiano wa moja kwa mbili mpaka moja na mbili na nusu. Kwa mfano, kiwanja chenye ukubwa wa mita za mraba 400 kinapaswa kuwa katika uwiano wa upana wa mita 16 na urefu 25.

Takwimu za Wizara ya Ardhi, Nyumba na Maendeleo ya Makazi, zinaonesha kuwa hadi mwaka 2022, sekta ya milki ilikuwa na changamoto kadhaa ikiwamo uhaba mkubwa wa nyumba hususani zenye ubora na zile za gharama nafuu, nchi ikiwa na upungufu wa takribani nyumba milioni tatu huku kukiwa na ongezeko la mahitaji ya wastani nyumba 200,000 kwa mwaka.